房貸寬限期 2026：誰不能申請？期滿月付、總利息與退場表

房貸寬限期不是少還本金，而是晚一點還。寬限期間通常只繳利息，本金不會因為每月扣款而下降；若總貸款年限已包含寬限期，本金還會被壓縮到更少的剩餘月份內攤還。因此，真正該比較的不是「現在少繳多少」，而是三個數字：寬限期間月付、寬限期滿月付、整段貸款總利息。

先給結論：寬限期只適合處理有明確結束日期的短期現金需求，例如交屋初期同時支付裝修與租金，而且你已用期滿後的月付做過壓力測試。若目前收入只能負擔只繳利息的金額，或計畫靠未確定的轉貸、賣屋或投資報酬補洞，寬限期只是把問題移到更近的未來。

本文先依 2026 年現行規則判斷能不能申請，再用可重算案例比較 0 年、3 年與 5 年寬限期。實際核貸條件以承貸銀行最終核定為準。

先判斷能不能申請：2026 房貸寬限期資格表

寬限期不是所有房貸都能自由選。中央銀行的選擇性信用管制會先排除部分情況，銀行才會在法規範圍內依收入、信用、負債、擔保品與產品條件審核。

申貸情況	2026 年寬限期原則	判斷重點
名下無房屋、一般第一戶購屋貸款	未被央行現行「不得有寬限期」規定直接排除，但不代表銀行一定核准	仍須看銀行產品、收入穩定度、負債與鑑價
名下已有房屋、目前沒有房貸，另辦第一戶購屋貸款	原則不得有寬限期	名下房屋數與房貸戶數是兩套判斷，沒有房貸不等於沒有房屋
已有一戶房貸，再買第二戶	最高貸款成數六成，且不得有寬限期	第二戶成數自 2026 年 3 月 20 日調整為六成；不得有寬限期並未取消
第三戶以上購屋貸款	最高貸款成數三成，且不得有寬限期	不能用前低後高還本或短期只繳息等方式規避
高價住宅貸款	最高貸款成數三成，且不得有寬限期	是否屬高價住宅依央行現行門檻判定
公司法人購置住宅	最高貸款成數三成，且不得有寬限期	公司名義不是取得寬限期的替代路徑
符合新青安資格	現行方案寬限期最長 5 年，但仍由銀行個案核定	須符合本人、配偶與未成年子女均無自有住宅等資格，並注意現行申請與撥款期限

依中央銀行 2026 年 3 月 20 日調整選擇性信用管制措施，本次放寬的是自然人第二戶購屋貸款最高成數，由五成調整為六成；第二戶不得有寬限期的規定仍在。央行的房貸管制問答也說明，先少還本金、後面再集中攤還，或用短期只繳利息等安排，不能拿來規避「不得有寬限期」。

實質換屋有例外，但要先簽切結

如果你是名下已有一間房，確實要先買後賣，央行設有實質換屋協處。符合條件者可向銀行提出申請並簽切結，承諾在規定期限內出售原屋、清償貸款及塗銷抵押權。以一戶房貸再買第二戶的協處為例，期限為撥款後 18 個月。

這不是自動豁免。若未履行切結，可能面臨取消寬限、補還原本應攤還本金、補足貸款成數差額及計收違約金等後果。申請前應直接對照央行的實質換屋自住者協處說明，並請承貸銀行把期限、文件與違約效果寫入書面。

新青安最長 5 年，不等於每個人都有 5 年

財政部國庫署目前的青年安心成家購屋優惠貸款 FAQ列出：最高貸款額度 1,000 萬元、最長 40 年、寬限期最長 5 年；現行精進方案受理申請至 2026 年 7 月 31 日，最遲撥款期限為 2026 年 10 月 31 日。

「最高」是方案上限，不是核貸承諾。銀行仍會依借款人與擔保品條件決定額度、年限、利率及是否給足寬限期。接續方案若尚未正式公布，就不應先用傳聞條件規劃現金流。

房貸寬限期怎麼算：先確認總年限是否包含寬限期

試算前先向銀行確認一句話：「30 年貸款加 3 年寬限，是總共 30 年，還是 33 年？」兩者結果差很多。

本文採常見的「總年限包含寬限期」模型。也就是總期數 360 個月、寬限 36 個月時，本金必須在剩下 324 個月攤完。如果你的契約是另一種結構，請用契約期數重算。

三個必要輸出

1. 寬限期間月付：貸款本金 × 年利率 ÷ 12。
2. 寬限期滿月付：以未償本金、期滿時利率與剩餘期數重新計算本息平均攤還。
3. 總利息：寬限期間利息，加上後續每期本息總和，再減去原始本金。

本息平均攤還公式可寫成：

每月本息 = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n - 1)

其中 P 是期滿時未償本金，r 是月利率，n 是剩餘月數。寬限期內若完全沒有還本金，P 仍等於原始貸款本金。

銀行可能採按日計息、不同起息日與小數處理，實際帳單會與簡化月模型略有差異。可用銀行官方試算器交叉檢查，例如台北富邦房貸試算與永豐銀行貸款試算。

0 年、3 年、5 年寬限期：同一筆房貸差多少

以下是純數學示例，不是市場利率報價，也不是核貸預測。

試算假設：

• 貸款本金 1,000 萬元。
• 總貸款年限 30 年，包含寬限期。
• 年利率全程固定 2.5%，按月換算。
• 寬限期間完全不還本金。
• 期滿後採本息平均攤還。
• 不含開辦費、帳管費、保險、轉貸費用與提前清償違約金。

方案	寬限期間月付	寬限期滿後月付	全期總利息	比無寬限多付利息
無寬限期	不適用	每月約 39,512 元	約 4,224,352 元	基準
寬限 3 年	前 36 個月約 20,833 元	第 37 個月起約 42,475 元	約 4,511,862 元	約 287,510 元
寬限 5 年	前 60 個月約 20,833 元	第 61 個月起約 44,862 元	約 4,708,502 元	約 484,150 元

這張表有兩個容易忽略的訊息。

第一，寬限期越長，期滿後不只是恢復成原本約 39,512 元，而是因剩餘期數更少，上升到約 42,475 元或 44,862 元。第二，即使利率完全不變，延後還本仍會增加總利息。

本金沒有下降，才是期滿壓力的核心

用同一個無寬限方案比較：

時點	無寬限期的剩餘本金	對應寬限方案的剩餘本金	本金進度差
第 36 個月	約 9,302,460 元	3 年寬限仍為 10,000,000 元	約 697,540 元
第 60 個月	約 8,807,538 元	5 年寬限仍為 10,000,000 元	約 1,192,462 元

寬限期間每月少繳的現金，不是銀行替你吸收的本金。若這筆差額沒有被保留作緊急預備金、交屋支出或確定能結束的資金缺口，期滿時只會留下更高月付與更高未償本金。

再做一次利率壓力測試，不要只算今天的利率

多數房貸是機動利率。以下仍以 1,000 萬元、總期數 30 年、前 3 年寬限為例，假設前 3 年利率為 2.5%，只改變第 37 個月開始攤還時的利率：

第 37 個月起的假設年利率	期滿後月付	與 2.5% 情境相比
2.5%	約 42,475 元	基準
3.0%	約 45,070 元	每月多約 2,595 元
3.5%	約 47,753 元	每月多約 5,278 元

增加 0.5 或 1 個百分點只是壓力情境，不是對未來利率的預測。把自己的本金、剩餘期數與銀行利率帶入，才有決策價值。

你可以用下式先算「期滿後每月可用餘額」：

穩定月收入 - 必要生活支出 - 其他債務月付 - 年度支出月平均 - 期滿後房貸月付

不要把年終獎金、尚未發生的加薪或投資報酬當成固定月收入。若計算後幾乎沒有餘額，代表問題不在寬限期長短，而在貸款本金、總年限或購屋預算本身。

什麼情況才適合申請房貸寬限期

寬限期不是好或壞的產品，而是用途是否與還款能力相符。

較可能合理	風險偏高
短期支出有明確金額與結束日期	目前收入只夠付寬限期利息
期滿後穩定收入已可驗證，不只是一項期待	預計靠未確定加薪、賣屋或投資報酬繳款
已用期滿月付及利率升幅做壓力測試	只比較前幾年月付，沒有看總利息與本金
省下的月付有指定用途並保留紀錄	把差額拿去增加日常消費或高波動投資
屆滿前有提前還本或現金流調整計畫	打算屆滿後再借一筆錢補房貸缺口

專業判斷的關鍵不是「寬限期能不能讓資金更有效率」，而是資金用途的結果是否可控制。拿寬限差額投入股票、ETF 或其他資產，報酬不確定，房貸付款卻有固定日期；這兩者不能視為無風險利差。

申請前，請銀行提供四份同口徑攤還表

不要只問「寬限期可以幾年」。請銀行用相同本金與利率假設提供：

1. 原總年限、無寬限期的完整攤還表。
2. 原總年限、使用預定寬限期的完整攤還表。
3. 無寬限期、延長總年限的攤還表。
4. 使用寬限期，但在第 12、24 或 36 個月提前還一筆本金的攤還表。

接著逐欄抄下：

必抄欄位	為什麼要看
總貸款期數是否包含寬限期	決定本金最後被壓縮到幾個月攤還
寬限期間月付與第一期本息月付	看現金流落差，不只看低月付
全期總利息	比較延後還本的真正成本
利率指標、加碼與調整頻率	判斷月付何時會重算
開辦、鑑價、代書、設定與帳管費	轉貸或換方案時納入損益平衡
提前清償限制與違約金	避免預計提前還本卻多付費用
寬限期滿是否自動轉本息攤還	不要等帳單變高才確認日期

銀行若只提供「現在每月繳多少」，資料還不夠。你需要的是同口徑、全期且可比較的現金流。

寬限期快結束：從 12 個月前開始排退場表

沒有一個適合所有人的「最佳轉貸月份」。真正的時間點取決於剩餘本金、契約限制、收入文件、房屋鑑價、費用與新舊方案損益平衡。下面的 T-12 到 T-0 是作業節點，不是核貸保證。

時間	要完成的工作	不要做的事
T-12 至 T-9	向原銀行取得剩餘本金、期滿日期、期滿月付與完整攤還表；更新家庭收支	只用網路平均利率猜自己的月付
T-9 至 T-6	準備所得、扣繳、薪轉與負債資料；試算利率升 0.5、1 個百分點	把尚未核准的轉貸當成既定結果
T-6 至 T-3	與原銀行討論年限、利率或還款安排；需要時再向其他銀行正式詢價	只比較廣告利率，不算費用與綁約
T-3 至 T-1	確認方案能否在屆滿前完成，保留至少一期高月付所需資金	為了補房貸缺口申請高成本二胎或民間借款
T-0	依書面核准方案執行；若沒有替代方案，就按原契約準備本息月付	逾期後才第一次聯絡銀行

四種退場方式怎麼選

1. 提前還一部分本金：直接降低期滿後計息本金，但要先查提前清償限制，且不能耗盡緊急預備金。
2. 延長總貸款年限：通常可降低月付，但可能增加總利息；必須拿完整攤還表比較。
3. 與原銀行調整條件：省去重新設定的部分流程，但是否同意、如何調整仍須審核。
4. 房貸轉貸：只有在新方案節省的利息與現金流效益大於鑑價、代書、設定、開辦、違約金等成本時才有意義。

評估轉貸前可先看房貸轉貸利率、費用與損益平衡，決定要送件後再對照房屋轉貸流程與文件。若目前每月已出現缺口，不要把房屋二胎當成自動解法；第二順位房貸成本通常更高，也會再增加固定月付。

若已預見無法按期付款，應在逾期前主動聯絡原承貸銀行，說明收入、支出與可負擔金額，詢問正式處理方式。拖到逾期會使信用與後續選項更不利。

房貸寬限期常見問題

房貸寬限期可以延長嗎？

可能可以申請，但不是自動權利。要看產品、現行管制、剩餘年限、信用與收入，銀行也可能不同意。受央行「不得有寬限期」限制的貸款，不能用展延或變形還款規避。即使核准延長，也要重新比較期滿月付與總利息。

第二戶房貸可以有寬限期嗎？

依 2026 年 3 月 20 日生效的央行現行規定，自然人第二戶購屋貸款最高成數六成，且不得有寬限期。實質換屋者若符合央行協處條件，可向銀行申請並簽切結，但必須在期限內出售原屋、清償並塗銷抵押權。

新青安一定有 5 年寬限期嗎？

不一定。5 年是現行方案上限，實際仍由銀行依個案核定。申請人還要符合本人、配偶與未成年子女均無自有住宅等資格，並留意現行申請至 2026 年 7 月 31 日、最遲撥款至 2026 年 10 月 31 日的官方期限。期限或方案如有更新，以財政部國庫署最新 FAQ 為準。

40 年房貸加 5 年寬限，總共是 45 年嗎？

不能自行假設。若契約中的 40 年已包含 5 年寬限，本金會在剩餘 35 年攤還；若產品另有不同約定，應以核貸通知與契約總期數為準。請銀行在攤還表上清楚列出第一期、寬限期滿第一期與最後一期日期。

寬限期結束再轉貸，能重新取得寬限期嗎？

不保證。轉貸要重新審核收入、信用、負債與房屋鑑價，也受當時法規與產品限制。即使月付下降，還要計入費用、綁約、總利息與新貸款年限，不能只看廣告利率。

寬限期間可以提前還本金嗎？

要看契約。若允許且沒有不利違約金，提前還本可降低之後的利息與期滿月付；但仍應保留必要生活費與緊急預備金，並請銀行提供提前還本後的新攤還表。

編輯查核方法與試算限制

本文於 2026 年 7 月 14 日查核中央銀行現行房貸選擇性信用管制、問答與實質換屋協處，以及財政部國庫署新青安 FAQ；計算則採固定年利率、按月換算、本息平均攤還、總年限包含寬限期且未計費用的簡化模型。

模型用途是讓你比較方向，不是預測利率或替銀行核貸。實際結果還會受機動利率、按日計息、起息日、費用、提前清償條款、收入、聯徵與擔保品鑑價影響。申請前請用銀行書面攤還表重算；實際核貸條件以承貸銀行最終核定為準。

延伸整理可回到個人理財與貸款主題，再依你的問題選擇轉貸、債務或投資內容，不要用新增負債掩蓋原本已不可負擔的月付。